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Q62【5棟10室】不動産所得青色申告で65万控除が可能な「事業的規模」とは?

最終更新日:2022/10/29

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5棟10室基準って?(不動産事業者の青色申告)

個人でアパート経営されている方の収入は「不動産所得」と呼ばれます。
個人事業主の場合、青色申告をすることで、所得税上さまざまなメリットがあります。
ただし、「不動産所得」については、他の所得と異なり、「事業的規模」という要件を満たすかどうか?で「青色申告の取扱い」が大きく異なってきます。

 

1.事業的規模の判断基準~5棟10室基準~

「事業的規模かどうか」?の判断は、実質判断となりますが、目安として「5棟10室基準」というのがあり、概ね、これに該当すれば、「事業的規模」と判定されます。

(1)5棟10室基準とは

● アパート等は、貸付できる独立室数が、おおむね「10室」以上であること。
● 家屋の貸付けは、おおむね「5棟以上」であること。

 

(2)駐車場の場合

貸付の対象が「月極駐車場」の場合は、「駐車スペース5台分」を「アパート1室」に換算できるというのが一般的です。

(例)

アパート8室+月極駐車場10台賃貸している場合

駐車場10台=アパート2室に換算できるため
  ⇒ 8室+2室合計で「10室基準」を満たします。
 

その他、共有の建物の場合も、各自の部屋数ではなく、「建物全体の部屋数で判断できる」ということです。
(税務通信 平成28年10月10日 NO3428号より抜粋)
 

2.事業的規模と、そうでない場合の比較

青色申告の控除額や、専従者給与の取扱いが大きく異なります。比較すると以下の通りです

 

事業的規模の場合事業的規模でない場合
青色申告特別控除最高65万円の控除最高10万円の控除
青色申告の事業専従者給与
(又は白色申告の事業専従者控除)
適用あり適用なし
固定資産の除却等の損失全額必要経費可「除却損失等」を差引く前の「不動産所得」の金額を限度に、必要経費算入可
貸倒損失回収不能年の必要経費に算入可収入計上年分の所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直し

同じ青色申告でも、「事業的規模」に該当する場合は、
●青色申告特別控除が55万円認められ、そうでない場合は「10万控除」
●「専従者給与」が認められる点も大きく異なります。
 

 

3.具体例

以下、具体例で「事業的規模」の場合と、そうでない場合の税額を比較してみます。

(例題)

● Aさんアパート10室賃貸 年間収入 500万円(事業的規模に該当)
● Bさんアパート8室賃貸  年間収入400万円(事業的規模に該当しない)
● 簡便的に、AさんBさんとも経費はゼロ、「青色申告」を行っているものとする。
● Aさんは、「専従者給与」として奥様に100万支払うものとする
(奥様にはその他の収入がないものとし、奥様には所得税はかからない)

AさんBさん
売上500万400万
経費(※1)100万0
青色申告控除65万10万
差引所得(利益)335万390万
概算税金(所得税+住民税)58万74万

(※1)専従者給与100万円
 

(結論まとめ)

● 税額は、Aさんの方がBさんより16万円も安くなりました!
● 原因は以下
 ①青色申告特別控除の差額55万円(65万円-10万円)
 ②Aさんは、専従者給与100万円が経費で認められる点
 ③Aさんの奥さんの収入100万円には給与所得控除により税金は課税されない。
 

どうですか?Aさんの方が収入が多いにもかかわらず、税額は全然安くなります。だいぶ違いますよね?
 

4.注意事項

なお、個人事業主の不動産賃貸規模が「事業的規模」になったからといって、所得区分が「事業所得」に変わるわけではない点、注意しましょう。個人事業主の「不動産賃貸収入」は、たとえ「事業的規模」になったとしても、「不動産所得」という点では変わりません。

サラリーマンなど、不動産賃貸業を主たるお仕事にされていない方は、一般的に事業規模を満たさないケースが多くなりますので、青色申告特別控除は最高10万円となります。

 

5.参照URL

(事業としての不動産貸付けとの区分)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm

 

6.YouTube

 

YouTubeで分かる「不動産所得青色申告で65万控除が可能な事業的規模」
 

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