【5棟10室】不動産所得青色申告で65万控除が可能な「事業的規模」とは？

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Q62【5棟10室】不動産所得青色申告で65万控除が可能な「事業的規模」とは？

Q62【5棟10室】不動産所得青色申告で65万控除が可能な「事業的規模」とは？

最終更新日:2022/10/29

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この記事は税理士/濱田隆祐により執筆されました。

公認会計士・税理士：濱田隆祐(はまだりゅうすけ)

濱田会計事務所の代表税理士
近畿税理士会神戸支部：登録番号121899
日本公認会計士協会兵庫会：登録番号17074
兵庫県行政書士会：登録番号19300373
1973年生まれ、大阪府豊中市出身
あずさ監査法人出身
クレアビズコンサルティング株式会社：代表取締役
YouTubeチャンネル：濱田会計事務所のちょっとお得な税金の豆知識
相続専門サイト：御影みらい相続センター

個人でアパート経営されている方の収入は「不動産所得」と呼ばれます。
個人事業主の場合、青色申告をすることで、所得税上さまざまなメリットがあります。
ただし、「不動産所得」については、他の所得と異なり、「事業的規模」という要件を満たすかどうか？で「青色申告の取扱い」が大きく異なってきます。

１．事業的規模の判断基準～5棟10室基準～

「事業的規模かどうか」？の判断は、実質判断となりますが、目安として「5棟10室基準」というのがあり、概ね、これに該当すれば、「事業的規模」と判定されます。

（１）5棟10室基準とは

● アパート等は、貸付できる独立室数が、おおむね「10室」以上であること。
● 家屋の貸付けは、おおむね「5棟以上」であること。

（２）駐車場の場合

貸付の対象が「月極駐車場」の場合は、「駐車スペース5台分」を「アパート1室」に換算できるというのが一般的です。

（例）

ｱﾊﾟｰﾄ8室＋月極駐車場10台賃貸している場合

駐車場10台＝アパート2室に換算できるため
　　⇒　8室＋2室合計で「10室基準」を満たします。

その他、共有の建物の場合も、各自の部屋数ではなく、「建物全体の部屋数で判断できる」ということです。
（税務通信　平成28年10月10日　NO3428号より抜粋）

２．事業的規模と、そうでない場合の比較

青色申告の控除額や、専従者給与の取扱いが大きく異なります。比較すると以下の通りです

	事業的規模の場合	事業的規模でない場合
青色申告特別控除	最高65万円の控除	最高10万円の控除
青色申告の事業専従者給与（又は白色申告の事業専従者控除）	適用あり	適用なし
固定資産の除却等の損失	全額必要経費可	「除却損失等」を差引く前の「不動産所得」の金額を限度に、必要経費算入可
貸倒損失	回収不能年の必要経費に算入可	収入計上年分の所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直し

同じ青色申告でも、「事業的規模」に該当する場合は、
●青色申告特別控除が55万円認められ、そうでない場合は「10万控除」
●「専従者給与」が認められる点も大きく異なります。

３．具体例

以下、具体例で「事業的規模」の場合と、そうでない場合の税額を比較してみます。

（例題）

● Aさんアパート10室賃貸　年間収入 500万円（事業的規模に該当）
● Bさんアパート8室賃貸　　年間収入400万円（事業的規模に該当しない）
● 簡便的に、AさんBさんとも経費はゼロ、「青色申告」を行っているものとする。
● Aさんは、「専従者給与」として奥様に100万支払うものとする
（奥様にはその他の収入がないものとし、奥様には所得税はかからない）

	Aさん	Bさん
売上	500万	400万
経費	(※1)100万	0
青色申告控除	65万	10万
差引所得（利益）	335万	390万
概算税金（所得税＋住民税）	58万	74万