税金の豆知識

Q62 5棟10室基準って?(不動産事業者の青色申告)

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5棟10室基準って?(不動産事業者の青色申告)

1.「事業的規模」かどうかで取り扱いが異なる

不動産賃貸などの収入は、税金計算上は、「不動産所得」と呼ばれます。

この「不動産所得」は、その不動産貸付けが事業として行われている(事業的規模)かどうかによって、青色申告等の取扱いが異なってきますので注意しましょう。

 

2. 5棟10室基準って?

「事業的規模かどうか」?の判断は、実質判断となりますが、目安として「5棟10室基準」というのがあり、概ねこれに該当すれば、「事業的規模」と判定されます。

● アパート等は、貸付できる独立室数が、おおむね「10室」以上であること。

● 家屋の貸付けは、おおむね「5棟以上」であること。

 

3. 事業的規模と、そうでない場合の比較

専従者給与や青色申告の控除額が異なってきます。以下にまとめますね!

事業的規模の場合 事業的規模でない場合
固定資産の除却等の損失 全額必要経費可 「除却損失等」を差引く前の「不動産所得」の金額を限度に、必要経費算入可
貸倒損失 回収不能年の必要経費に算入可 収入計上年分の所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直し
青色申告の事業専従者給与
(又は白色申告の事業専従者控除)
適用あり 適用なし
青色申告特別控除 最高65万円の控除 最高10万円の控除

サラリーマンなど、不動産賃貸業を主たるお仕事にされていない方は、青色申告特別控除が最高10万円の場合がありますので、ご留意ください。

なお、個人事業主の不動産賃貸規模が「事業的規模」になったからといって、所得区分が「事業所得」に変わるわけではない点、注意しましょう。

個人事業主の「不動産賃貸収入」は、たとえ「事業的規模」になったとしても、「不動産所得」という点では変わりません。

4. 駐車場を貸している場合は?

5棟10室基準というのは、建物が前提の規定ですが、駐車場の場合はどうでしょうか?
貸付の対象が月極駐車場の場合は、「駐車スペース5台分」を1部屋に換算できるらしいです。例えば、アパート8室で、月極駐車場10台分の場合は、合計で10室基準をクリアするということです。

その他、共有の建物の場合も、各自の部屋数ではなく、建物全体の部屋数で判断できるということです。
(税務通信 平成28年10月10日 NO3428号より抜粋)

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