税金の豆知識
Q136 家賃収入に消費税はかかる？ 仲介会社を通した転貸やサブリースは？
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最近は、副業などで「不動産を賃貸経営」されている方も多いですね。
今回は、不動産賃貸でもらった「家賃収入と消費税」の関係についてまとめます。
1. 消費税の課税判断は、利用目的で決まる！
賃貸収入に消費税が課税されるかどうか？は、その利用目的によって決まります。
具体的には、その利用目的が「居住用」なら非課税、それ以外なら課税となります。
| 利用目的 | 消費税 |
|---|---|
| 居住用 | 課税されない |
| その他（事務所や店舗、倉庫、駐車場など） | 課税される |
あくまで、「利用目的」で消費税の課税判断は区分されますので、賃貸の相手が法人なのか？個人なのか？は全く関係ありません。ここ、注意です。
なお、利用目的にかかわらず、土地の賃貸は、一定の場合を除き、非課税となります。
また、「家賃」を土地部分と建物部分とに区分している場合でも、総額が「建物家賃」として取り扱われ、上記の区分に従った課税判断となります。
2. 契約形態と実態が異なる場合は？
ただ・・実際に、賃貸の相手が、どういう形で利用しているのか？まではわかりませんよね。
居住用として賃貸したつもりだけど・・実際は事務所として利用されていた、なんてことも、実際にはありえます。
こういった場合、税務上は、「契約書」の文言が重視されます（実際の用途までは問われない）。
つまり、実際の用途に関わらず、契約書に「居住用」と明記していれば、実務上は、消費税はかからないという判断が可能です。
3. 例外
居住用のものであっても、例外的に、以下のものは消費税が課税されます。
| ① | 貸付期間が1カ月未満のもの |
|---|---|
| ② | 旅館、ホテル、貸別荘、リゾートマンション （これらは、利用期間が1ケ月以上となる場合でも課税） |
4. 不動産仲介会社が入っている場合は？（転貸・サブリース）
オーナーから直接「消費者」に賃貸するわけではなく、一旦、不動産仲介会社等を通じて、その後に転貸してもらうケースもあります。この場合はどうでしょうか？
契約上は、オーナー⇒仲介会社⇒消費者への「転貸借」ないし「サブリース」という契約形態になるのが一般的です。
この場合も、転貸後も住宅として使用することが明らかな場合は「消費税非課税」となります。（消基通6-13-7)。
つまり、「オーナー⇔不動産仲介会社」間の「賃貸借契約」（サブリース契約）で、「住宅として転貸する」などを明記しておけば、消費税は課税されないということです。
不動産仲介会社を通した賃貸の場合、オーナーは、仲介会社のその先の「賃借人」がどういった目的で利用するか？まではわからないですもんね。
また、法人が社宅として利用するような「借り上げ社宅」の場合も、同様の判断となります。
貸主との契約において、「社宅として利用」することが明らかであれば、貸主へ支払う家賃と、社員から徴収される家賃、どちらにも消費税はかかりません。
5. 家賃以外の項目は？
（１） 共益費・管理費・礼金、更新料（返還されないもの）
これらは、家賃と同じ判断となります。、「居住用」であれば非課税、その他は課税となります。
（２） その他
上記以外は、こんな感じです。
| 駐車場代 | 課税 | （※１） |
|---|---|---|
| 施設利用料 | 課税 | （※１） |
| 水道光熱費 | 課税 | （※２） |
（※１）駐車場代や施設利用料が、「家賃本体の価格」に含まれていれば、実質内容にかかわらず、「家賃」と同様の判断となります（居住用か？そうでないか？で判断）。
（※２）水道光熱費等が「共益費」として請求されている場合は、実質内容にかかわらず、「共益費」と同様の判断となります（居住用か？そうでないか？で判断）。
6. ご参考～ビル管理会社等がテナントから受け入れる水道光熱費等の共益費
ビル管理会社等が、各テナントから収受する共益費（水道光熱費等）は、原則的に「消費税課税対象」となります。
ただし、水道光熱費等の費用が「①メーター等により元々テナントごとに区分されている、かつ②ビル管理会社等がテナント等から集金した金銭を「預り金」として処理し、単純に、ビル管理会社等は本来テナント等が支払うべき金銭を預かって電力会社等に支払うにすぎない場合」は、課税取引になりません。
7. 参照URL
（住宅の貸付）
https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/6226.htm
（地代、家賃や権利金、敷金など）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6225.htm
（建物を転貸する場合）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6225_qa.htm#q1
