税金の豆知識

Q61 土地仲介手数料等の消費税区分

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土地仲介手数料等の消費税区分

1. 土地仲介手数料・建物造成費用

(1) 課税仕入?非課税仕入?

土地の取得は、消費税上「非課税仕入」となりますが、「仲介手数料」も非課税仕入になるのでしょうか?

答えは×です。「課税仕入」に該当します。

では、「土地造成費用」はどうでしょうか?
造成費用っていうのは、例えば、田んぼを宅地に変えるために土地を埋め立てたり、整理したりするようなコストのことです。

 こちらも、「課税仕入」として認められます。

 

(2) 課税仕入の3区分は?

仲介手数料等は「課税仕入」になるとして、個別対応方式における3区分(課税売上対応、非課税売上対応、共通対応)のどれに該当するでしょうか?
 
 この論点は、取得した土地が、「将来、どんな売上で回収されるのか?」をイメージすると、答えが出てきます。

不動産用途 売上 課税仕入区分目
土地転売目的 土地売却収入(非課税) 非課税売上対応
自社ビル建設用 その土地で課税売上のみ計上 課税売上対応
その土地で非課税売上のみ計上 非課税売上対応
その土地で課税・非課税売上両方計上 共通対応
分譲マンション販売用 土地建物売却収入 共通対応
賃貸マンション建設用
(居住用)
賃貸収入(非課税) 非課税売上対応
貸しビル建設用
(事務所)
賃貸収入(課税) 課税売上対応
居住・事務所共通マンション賃貸 居住・事務所用不動産の賃貸収入(課税・非課税) 共通対応

 

2. 建物取得費用は?

建物取得費用は「課税仕入」に該当します。
 
また、個別対応方式における3区分(課税売上対応、非課税売上対応、共通対応)も、建物の用途によって考えます。
土地と同様、将来、どんな売上で回収されるのか?をイメージすると答えが出てきます。

不動産用途 売上 区分
建物取得費用(転売用) 建物売却収入(課税) 課税売上対応
建物取得費用(従業員寮用) 家賃収入(非課税) 非課税売上対応(※)

(※)家賃を従業員から徴収している場合が前提です。未徴収の場合は、共通対応となります。

なお、建物取得ではなく、他社からの「賃借建物」を従業員寮として転貸した場合は、そもそも「支払賃料」が「非課税仕入」になりますので、上記の論点は出てきません。

 

3. その他(消費税区分で謝りやすいもの)

課税仕入の3区分で、判断迷いやすい論点をピックアップしておきます。

内容 課税仕入区分
国外での資産譲渡(不課税)に対応する課税仕入 課税売上対応
輸出(課税・非課税とも)に対応する課税仕入 課税売上対応
不課税売上(損害賠償、保険金等)に対応する課税仕入(弁護士費用など) 共通対応
(資産の譲渡ではないため)

4. 仲介手数料の法人税・所得税上の取り扱い

不動産取得にかかる「仲介手数料」は、不動産取得のための費用=付随費用ですので、取得価額に含めて処理します。
⇒支払い時に一括損金にならない点注意です。

また、支払った仲介手数料を、土地、建物それぞれに区分しなければいけないため、実務上は結構めんどうです。。
 

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